Wiadomo nie od dziś, że Polsce, szczególnie w dużych miastach, przeciętnego obywatela nie stać na kupno własnego lokum. Jedynym wyjściem, jeśli nie mamy rodziny czy znajomych, którzy przyjęliby nas pod swój dach, jest po prostu wynajęcie mieszkania. O tym jak wybrać mieszkanie, na co zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania napisano już wiele. Ale co z umową, która zabezpiecza nasze interesy? Co powinno się w niej znaleźć?

Po pierwsze umowa

Jeśli właściciel mieszkania nie chce podpisać umowy i wykręca się albo tłumaczy, że tak to będzie musiał zgłosić to do urzędu, więc koszty wynajmu podskoczą… od razu robiły w tył zwrot.

Kodeks Cywilny stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. Bez względu jednak na czas najmu – zaleca się spisywanie umowy na piśmie.

Co powinna zawierać umowa

  • dane stron umowy najmu;
  • określenie przedmiotu najmu
  • wysokość czynszu najmu oraz wyspecyfikowanie dodatkowych opłat, które ponosić będzie najemca;
  • wysokość ewentualnej kaucji;
  • prawa i obowiązki stron;
  • czas trwania umowy (umowa na czas określony lub nieokreślony);
  • warunki wypowiedzenia umowy.

Pobieranie kaucji nie jest obowiązkowe, służy jednak zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego. Jej wysokość nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu. Najczęściej spotykana kaucja na rynku to 1-3 miesięczna.

Czy protokół jest niezbędny?

Przed wydaniem lokalu powinien zostać sporządzony protokół zdawczo – odbiorczy, w którym wyspecyfikowane zostanie wyposażenie mieszkania oraz stopień jego technicznego zużycia. Dobrym pomysłem jest również wykonanie zdjęć mieszkania dla celów dowodowych. W protokole zdawczo – odbiorczym powinny zostać wpisane również stany liczników przynależnych do mieszkania.

Protokół zdawczo – odbiorczy jest ważnym dokumentem, stanowiącym podstawę do rozliczeń przy zwrocie lokalu wynajmującemu, po zakończeniu okresu najmu. Jest to zarówno zabezpieczenie najemcy, jak i wynajmującego.  Jeśli jesteśmy najemcą, to mając taki protokół, przy zakończeniu stosunku najmu wynajmujący nie naciągnie nas na koszty naprawy czegoś, co już było uszkodzone, itp. Jeśli jesteśmy wynajmującym, to na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego możemy udowodnić, w jakim dokładnie stanie przekazywaliśmy mieszkanie i jakiś szkód czy zużycia mieszkania dokonał nasz lokator.

Rozliczenie mediów

Ważne jest, żeby w umowie dokładnie określić, kto za co płaci i na jakiej podstawie (abonament, liczniki). Dobrze jest też określić w jaki sposób następuje zapłata. Ja, dla celów dowodowych, preferuję przelewy zamiast gotówki.

Wypowiedzenie umowy

I w tym miejscu zaczyna się najwięcej problemów, dlatego warto o tym pamiętać i zabezpieczyć swoje interesy w umowie?

Umowę najmu możesz wypowiedzieć w sposób i w terminach ustalonych w umowie najmu.  Przykładowe klauzule:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  • lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za dwa pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
  • albo używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Umowę najmu można zawsze rozwiązać za porozumieniem stron.

Co to znaczy, że do nieregulowanych kwestii stosuje się Kodeks Cywilny? Co mówi Kodeks Cywilny o najmie?

Jeśli czegoś nie uregulujemy w umowie, to przepisy Kodeksu Cywilnego będą miały zastosowanie. Ustawa  zawiera cały dział o najmie, ale skupię się tylko na tych postanowieniach, które mogą zaważyć na obowiązkach stron. I tak przykładowo:

  •  Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę
  • Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego
  • Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
  • Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad
  • Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia
  • Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
  • Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
  • Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
  • Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
  • Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
  • Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

W kolejnym wpisie – omówię przykładową umowę oraz zamieszczę wzór umowy.

Chcesz być na bieżąco? Zapraszam na profil Facebook.