Najem na doby a działalność gospodarcza

Maj 5, 2017 | PRAWO GOSPODARCZE | 0 komentarzy

Wczorajszy artykuł, o tym kiedy można zastosować 8,5% ryczałt przy rozliczaniu z najmu wywołał wiele emocji, ale też pytań. Najwięcej pytań dotyczyło problematyki definicji działalności gospodarczej.

W związku z powyższym postanowiliśmy kontynuować temat, tym bardziej, że sezon wakacyjny tuż tuż i wiele osób zastanawia się nad tym – czy i – jak rozliczać najem wakacyjny.

Najem mieszkania na wakacje a podatek

Jedno z w miarę świeżych – bo z 13 stycznia 2017 r. interpretacji podatkowych, w których organ stwierdził, że udostępnienie lokalu na krótkie pobyty w sezonie letnim powoduje utratę prawa do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tak orzekła Izba Skarbowa w Bydgoszczy (0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK).

Przy okazji tego przypadku warto nadmienić, że sporządzanie wniosków o interpretację podatkową warto powierzyć doradcy podatkowemu, który na tej pracy “zęby zjadł”. Dlaczego? Ano dlatego, że czasem jedno zdanie za dużo lub niefortunnie sformułowane potrafi pogrzebać szansę na przychylne rozstrzygnięcie.

W tym bydgoskim przypadku właśnie chyba tak było. Podatnik był za bardzo otwarty w dzieleniu się z fiskusem szczegółami planów na przyszłość. Po kolei:

Stan faktyczny:

Podatnik, który wystąpił z wnioskiem o interpretację, wskazywał, że wynajmuje mieszkania na cele mieszkaniowe, jednak w związku z tym, że najemcy często opuszczają mieszkanie i wypowiadają umowę najmu z końcem czerwca, podatnik zamierza na okres wakacyjny wynajmować mieszkanie turystom, zanim we wrześniu znajdzie nowego najemcę na dłuższy czas. Podatnik wskazał też, że w jego ocenie wynajem na doby będzie wynajmem, który nie będzie miał charakteru ciągłego, tylko okazjonalny, oraz że przed oraz po przerwie wakacyjnej – letniej będzie kontynuował wynajem długoterminowy na cele mieszkaniowe.

Podatnik chciał uzyskać odpowiedź, czy przysługuje mu prawo opodatkowania ryczałtem dochodu z wynajmu przez 12 miesięcy w roku (gdzie przez 10 miesięcy wnioskodawca wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe, a w okresie wakacyjnym na doby).

Organ podatkowy wskazał, że wynajem nieruchomości na krótkie pobyty, czyli tzw. najem krótkoterminowy jest w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej. Przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – powinny więc zostać zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli do przychodów z działalności gospodarczej.

Organ podatkowy dodał jeszcze, że mając na uwadze, iż pytający planuje (a więc de facto wie, jak będzie wyglądać jego aktywność przez cały rok), że mieszkanie będzie w miesiącach letnich udostępniane „na doby”, a od września do czerwca mieszkanie to będzie wynajęte długoterminowo, uzasadnione jest stwierdzenie, że tak zorganizowany sposób udostępniania mieszkania jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5b ust. 1 ustawy o PIT. W konsekwencji, podatnik nie będzie miał możliwości zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Całość dochodu uzyskanego z najmu należy zatem opodatkować według skali podatkowej lub w formie tzw. podatku liniowego.

Działalność gospodarcza a wynajem mieszkań

Co do zasady bowiem najem można rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tylko pod warunkiem, że zostanie spełniona definicja zapisana w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Działalność gospodarcza to aktywność musi mieć charakter profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły.Ponadto musi być prowadzona we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat. Tylko przy spełnieniu tych warunków podatnik może zostać uznany za przedsiębiorcę i rozliczać się według stawki liniowej.

Zatem, liczba wynajmowanych nieruchomości nie powinna decydować o rozliczeniach. Potwierdza to m.in. interpretacja z 16 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1021/14/MMa), w której dyrektor katowickiej izby potwierdził, że najem nawet 24 lokali może mieć charakter okazjonalny i tym samym może być uznany za prywatny.

Stan faktyczny

Wnioskodawca jest wraz z małżonkiem właścicielem działki budowlanej nr 445 będącej ich współwłasnością małżeńską (z małżonkiem prowadzącym działalność gospodarczą), dla której zostało wydane prawomocne pozwolenie na budowę z 26 sierpnia 2013 r.

Od listopada 2013 r. trwa budowa ww. nieruchomości składającej się z 22 mieszkań, które po wybudowaniu Wnioskodawca chciałaby wynajmować na cele mieszkalne. Wnioskodawca chciałby skorzystać z możliwość rozliczania całości dochodów/ przychodów z najmu współwłasności przez jednego z małżonków, czyli Wnioskodawcę.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, które będą przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, którą prowadzi jego małżonek. Przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych, będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowy najmu nie będą zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego na podstawie art. 2 ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z najmu Wnioskodawca chciałaby rozliczać jako najem prywatny i opłacać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Budowa ww. nieruchomości jest realizowana ze środków własnych małżonków. Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że małżonkowie posiadają jeszcze dwa mieszkania, które w chwili obecnej Wnioskodawca wynajmuje na podstawie umowy o najmie okazjonalnym i płaci zryczałtowany podatek.

Organ przychylił się do rozumowania podatników, dodając, że – nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą.

Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Innymi słowy przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu jako samodzielnego źródła przychodów, przy czym kryterium ich rozróżnienia stanowi przedmiot najmu, a więc to czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnika przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu. Zakwalifikowanie takiego przychodu do jednego z tych źródeł przychodów, wyłącza jego kwalifikowanie do drugiego źródła.

Przychód jaki Wnioskodawca będzie osiągał z najmu 24 mieszkań – o ile Wnioskodawca złożył w terminie stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym – będzie mógł być zaliczony do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Kilka dni później – podobnie katowicki organ stwierdził w interpretacji z 23 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1042/14/JG).

Stan faktyczny:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem i właścicielem kilku lokali mieszkalnych, które wynajmuje na cele mieszkaniowe osobom prywatnym. Wnioskodawca ponadto jest współwłaścicielem kilku lokali użytkowych, które nabył w drodze spadku i wynajmuje je podmiotom gospodarczym na cele użytkowe. Wnioskodawca nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej i nie ma najmu we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, pomimo, że taką prowadzi. Składniki majątku stanowiące przedmiot najmu traktuje jako odrębny – od działalności gospodarczej – majątek prywatny. Składników tych nie wprowadził do ewidencji działalności gospodarczej. Dodatkowo zgodnie z wymogami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym jak wyżej złożył do 20 stycznia 2012 r. oświadczenie o wyborze zryczałtowanego podatku od najmu według stawki 8,5%.

Organ wyrażając zgodę na powyższe, podzielił się jeszcze ciekawym stwierdzeniem:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że nie ma przeszkód, aby przychód z najmu lokali zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ważne jest jedynie aby taki najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Jeśli zatem najem lokali nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły czyli będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego okazjonalnego, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie można zapominać również o interpretacjach niekorzystnych – dla przykładu “wyrok” wydany przez dyrektora tej samej katowickiej izby z 15 lipca 2015 r. nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG, w którym definitywnie podkreślono, że wyklucza się, aby wynajem kilku mieszkań mógł być rozliczany poza firmą jako okazjonalny. To samo powiedział dyrektor warszawskiej izby w interpretacji z 24 lutego 2015 r. (nr IPPB1/415-1337/14-2/MS1) wyjaśniając, że wynajem 33 lokali z założenia nie ma charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymaga podejmowania wielu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ma więc charakter profesjonalny i musi być rozliczany w ramach firmy.

Z powyższego wynika, że każdorazowo trzeba analizować sytuację. Jak widać dużo też zależy od tego, w jaki sposób opisany jest stan faktyczny.

Jeśli chcesz się upewnić, że dobrze rozliczasz się z podatków – skontaktuj się z nami.

12 + 6 =

Chcesz być na bieżąco?

ZAPISZ SIĘ DO
NASZEGO NEWSLETTERA