Kiedy wynajem lokali można rozliczać 8,5% ryczałtem – najnowsze stanowisko fiskusa

Maj 4, 2017 | PODATKI, PRAWO GOSPODARCZE, PRAWO NIERUCHOMOŚCI | 3 Komentarze

how to ImproveYourLearningCzy wynajem posiadanych nieruchomości w ilości większej niż 2 to już działalność gospodarcza czy jeszcze nie? Wszystko zależy od stanu faktycznego. Przeanalizujmy 3 najciekawsze i najświeższe interpretacje organów skarbowych.

NAJNOWSZA INTERPRETACJA

Stan faktyczny:

Krajowa Informacja Skarbowa (numer interpretacji 0113-KDIPT2-1. 4011.38.2017.1.KU) wydała w najnowszej interpretacji stanowisko korzystne dla właścicielki kamienicy, w której jest 15 lokali mieszkalnych. Wynajmuje je zarówno osobom fizycznym, jak i przedsiębiorcom. Najczęściej zawiera umowy na pół roku lub rok. Rzadziej na trzy miesiące lub czas nieokreślony.

Kobieta wyjaśniła, że wszystkie 15 mieszkań to jej majątek prywatny i nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Cztery z mieszkań to tzw. kawalerki, pozostałe mają po ok. 40 mkw.

Kobieta zwróciła się o interpretację, by potwierdzić, czy prawidłowo kwalifikuje przychody do najmu prywatnego i rozlicza je ryczałtem 8,5 proc.

Przypomniała, że zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są: pozarolnicza działalność gospodarcza oraz najem, podnajem i dzierżawa. Tylko przychody z najmu prywatnego prowadzonego poza działalnością gospodarczą mogą być opodatkowane ryczałtem według stawki 8,5 proc. (bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów). W innym przypadku uzyskane zyski należy rozliczyć na zasadach ogólnych, według stawek 18 i 32 proc. Podatek płaci się od dochodów, czyli od przychodów odejmuje się koszty ich uzyskania.

Krajowa Informacja Skarbowa (numer interpretacji 0113-KDIPT2-1. 4011.38.2017.1.KU) wydała w najnowszej interpretacji stanowisko korzystne dla właścicielki kamienicy, w której jest 15 lokali mieszkalnych.

Źródło: Rp.pl

DRUGA INTERPRETACJA

Nie wszyscy mogą liczyć na korzystne rozstrzygnięcie w podobnych sprawach. Przykładowo w interpretacji z 2015 r. Izby Skarbowa w Katowicach (IBPB-2-2/4511-41/15/JG) uznała, że najem kilku mieszkań to już działalność gospodarcza.

Stan faktyczny

Dyrektor Izby rozpatrywał sprawę mężczyzny, który wraz z żoną jest współwłaścicielem czterech mieszkań. Planuje je wynajmować długookresowo lub okazjonalnie (np. na kilka dni). Ponadto małżonkowie zastanawiają się nad zakupem kolejnych mieszkań oraz ich wynajmowaniem. Mężczyzna zaznaczył, że wszystkie lokale są i w dalszym ciągu będą składnikami majątku prywatnego. Małżonkowie zamierzają samodzielnie zajmować się obsługą kontaktów z najemcami, choć nie wykluczają, że w przypadku wynajmu okazjonalnego będą korzystać z pośrednictwa wyspecjalizowanej firmy.

Wnioskodawca zamierza rozliczać uzyskany czynsz zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5 proc. Chciał potwierdzić, że przysługuje mu takie prawo. 

Dyrektor Izby Skarbowej uznał jednak jego stanowisko za nieprawidłowe. Przypomniał na wstępie, że zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu: pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3) oraz najem, podnajem i dzierżawa (pkt 6). Tylko przychody z najmu prywatnego, prowadzonego poza działalnością gospodarczą, mogą być opodatkowane ryczałtem według stawki 8,5 proc. (bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów). W innym przypadku uzyskane zyski należy rozliczyć na zasadach ogólnych, według stawek 18 i 32 proc. Podatek płaci się od dochodów, czyli od przychodów odejmuje się koszty ich uzyskania.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Definicja ta obejmuje działalność prowadzoną w celu osiągnięcia dochodu, w sposób ciągły i zorganizowany. Nie ma natomiast znaczenia, czy prowadzenie takiej działalności zostało zgłoszone do właściwego rejestru.

Na tej podstawie dyrektor Izby uznał, że zarówno posiadane lokale mieszkalne jak i te, które zostaną nabyte w przyszłości, będą składnikami majątku związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą, polegającą na wynajmie tych lokali mieszkalnych, nawet jeśli wnioskodawca nie dokona jej rejestracji.

Czym się różnią te sprawy? I kiedy wynajmowanie nieruchomości jest działalnością gospodarczą?

W omawianej sprawie (małżonków),  są podstawy do twierdzenia, że opisany najem spełnia przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Wnioskodawca w momencie przystąpienia do najmu podjął decyzję o jego rozmiarze, decydując się na wynajem czterech już posiadanych mieszkań oraz najem kolejnych mieszkań, które zamierza nabyć. Świadczy to o tym, że od początku najem nie ma związku z okazjonalnym, przypadkowym charakterem, ale jest przewidziany dla większej ilości mieszkań. W efekcie logicznym zdaje się że Wnioskodawca decydując się na taki rozmiar inwestycji planuje czerpać z niej korzyści finansowe na szeroką skalę. Nie ma więc wątpliwości, że Wnioskodawca ma na celu osiąganie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach.

Fakt, że Wnioskodawca oprócz posiadanych czterech mieszkań zamierza nabyć kolejne mieszkania, świadczy o tym, że plany Wnioskodawcy dotyczące najmu lokali mieszkalnych będą miały charakter długofalowy, ukierunkowany na wykorzystywanie w sposób zorganizowany, w celu zarobkowym.

Wnioskodawca wskazał, że w przypadku najmu mieszkań będzie korzystał ze zorganizowanej struktury, będzie nawiązywał i utrzymywał kontakt z najemcami za pośrednictwem wyspecjalizowanej firmy lub też zatrudni osobę lub firmę do pomocy przy czynnościach zawiązanych z poszukiwaniem lokali oraz ich wynajęciem. Okoliczności te bez wątpienia świadczą o zorganizowaniu przedsięwzięcia. Od samego zatem początku działaniom Wnioskodawcy towarzyszy zamiar inwestowania w nieruchomości w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Nie budzi wątpliwości, że Wnioskodawcy towarzyszy chęć zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z tej inwestycji. Dlatego też zarówno posiadane lokale mieszkalne jak i te które zostaną nabyte w przyszłości będą składnikami majątku związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie tych lokali mieszkalnych, nawet jeśli Wnioskodawca nie dokona jej rejestracji.

Źródło: interpretacje podatkowe

TRZECIA INTERPTRETACJA

Tymczasem jeszcze kilka miesięcy temu organy podatkowe twierdziły, że liczba wynajmowanych mieszkań nie wpływa na sposób rozliczenia. W interpretacji z 9 marca 2015 r. dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach (IBPBII/2/415-1090/14/Mma), uznał, że można płacić ryczałt 8,5 proc. od wynajmu 8 mieszkań.

Stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupił w bieżącym roku dwa mieszkania. Oba mieszkania zakupione zostały do wspólnego majątku małżeńskiego. Małżonkowie traktują zakup nieruchomości jako formę lokaty kapitału na przyszłość, dającą lepsze efekty ekonomiczne niż lokaty bankowe a przez to lepsze zabezpieczenie majątkowe siebie i rodziny. Wnioskodawca wraz z żoną chciał i w dalszym ciągu zmierza docelowo do zakupu lokalu mieszkalnego dla każdego ze swoich trzech małoletnich dzieci, aby ułatwić im rozpoczęcie dorosłego życia.

Aktualnie lokale są wynajmowane. Zarówno Wnioskodawca jak i jego małżonek pracują i nie są zatrudnieni w szeroko rozumianej branży nieruchomości (Wnioskodawca w firmie z branży inżynieryjnej, natomiast małżonek Wnioskodawcy w firmie outsourcingowej, gdzie zajmuje się kadrami i płacami). Nie znają się zatem na specyfice związanej z najmem nieruchomościami. Wnioskodawca wraz z małżonkiem nigdy też nie zakładali i nie prowadzili działalności gospodarczej w jakiejkolwiek formie ani też nie są i nie byli nigdy zarejestrowani jako podatnicy VAT. A zatem ze względów podanych powyżej omawiany najem Wnioskodawca ze swoim małżonkiem uznali za realizowany w ramach ich majątku prywatnego a nie jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem – za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

  1. w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
  2. w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
  3. w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupili dwa mieszkania traktując zakup jako formę lokaty kapitału na przyszłość. Aktualnie lokale są wynajmowane. Wnioskodawca zaznaczył, że ani on, ani małżonek nie znają się na specyfice związanej z najmem nieruchomościami, ich działania nie są profesjonalnie zorganizowane, nigdy nie zakładali, nie prowadzili działalności gospodarczej w jakiekolwiek formie ani też nie są i nie byli nigdy zarejestrowani jako podatnicy VAT. Wnioskodawca wskazał, że oprócz mieszkań wskazanych w niniejszym wniosku nie posiada innych nieruchomości (lokali mieszkalnych, lokali użytkowych), które wynajmuje. Nie może jednak wykluczyć, że w przyszłości nabędzie jeszcze mieszkania, które zdecyduje się wynająć (nie będzie ich łącznie więcej niż około pięć). Niemniej nabycie kolejnych mieszkań nie sprawi, że zmieni się jakkolwiek sposób wykonywania najmu, tzn. nadal będzie to najem prywatny.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że nie ma przeszkód, aby przychód z najmu dwóch mieszkań zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ważne jest jedynie aby taki najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Jeśli zatem najem mieszkań nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły czyli będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego okazjonalnego, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

Jeśli inwestujesz w nieruchomości i chciałbyś potwierdzić, czy Twoje rozliczenia z fiskusem są właściwe – skontaktuj się z nami.

Napisz do mnie maila na adres: maria.kobryn@eprofitplus.pl

lub poprzez poniższy formularz:

[contact-form][contact-field label=”Imię i nazwisko” type=”text” /][contact-field label=”Email” type=”text” /][contact-field label=”Wiadomość” type=”textarea” /][/contact-form]

Chcesz być na bieżąco?

ZAPISZ SIĘ DO
NASZEGO NEWSLETTERA