Co to jest użytkowanie wieczyste

Lis 15, 2014 | PRAWO NIERUCHOMOŚCI | 0 komentarzy

O ile definicja własności nie nastręcza problemów i bez większego zastanowienia wskazać można prawa właściciela, tak użytkowane wieczyste to taki dziwny twór, nie mający chyba odpowiednika w żadnym innym systemie prawnym. Co to jest właściwie użytkowanie wieczyste? Forma własności czy niezindetyfikowany najem? a może rodzaj użytkowania, tyle że na wieczność?

Donosi nam Wikipedia – użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami z10455548Q,Uzytkowanie-wieczyste-gminnych-i-panstwowych-gruntw miastach i osiedlach. Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej. Ratio legis użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności.

Brzmi jak bełkot prawniczy.

Bliżej do własności?

Tak, użytkowaniu wieczystemu bliżej do własności. Cecha ta wynika z celu, dla którego wprowadzono taką instytucję jak użytkowanie wieczyste. Miało zwyczajnie zastąpić własność prywatną.

Warto zauważyć, że to Skarb Państwa, województwo, powiat czy gmina (a nie np. Kowalski lub Nowak) może oddać własną nieruchomość w użytkowanie nieruchomość gruntową osobie fizycznej lub prawnej, która obowiązana jest do ponoszenia z tego tytułu określonych opłat.

Tak samo jak nabycie własności nieruchomości – oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje w formie aktu notarialnego. W szczególnych przypadkach następuje to w formie decyzji administracyjnej. Również tę formę posiadania wpisuje się do księgi wieczystej nieruchomości.

Prawa użytkownika wieczystego

Użytkownik wieczysty ma prawo do:

  • Korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób, tak jak właściciel
  • Może tym prawem (ale nie nieruchomością – nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa lub gminy, powiatu, ewentualnie województwa) swobodnie rozporządzać, czyli może je sprzedać, obciążać, zapisać w testamencie.
  • własności budynków, które postawił na tej nieruchomości

Prawa i obowiązku użytkownika wieczystego może dokładniej regulować umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Przede wszystkim określa sposób korzystania i cel na jaki została oddana ta nieruchomość.

Załóżmy, że Skarb Państwa oddał w użytkowanie wieczyste działkę deweloperowi, który  był zobowiązany do zabudowania jej nieruchomością wielorodzinną, a zamiast tego postawił centrum handlowe. Organ może w tej sytuacji wypowiedzieć umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, gdyż nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z umową.

Użytkowanie wieczyste podobnie jak własność podlega egzekucji i dziedziczeniu.

Na jaki okres można wziąć nieruchomość w użytkowanie?

Kodeks Cywilny stanowi, że umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się co do zasady na okres 99 lat. Jednakże w wyjątkowych sytuacjach można ją zawrzeć na okres nie krótszy niż 40 lat.

Ile się płaci za użytkowanie wieczyste?

Użytkownik wieczysty w związku z nabyciem nieruchomości w użytkowanie wieczyste ponosi opłatę jednorazową, zgodnie z obowiązującą Ustawą o gospodarce nieruchomościami, stanowiącą równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości.

Niestety oprócz powyższej opłaty, zobowiązany jest również uiszczać opłaty roczne, które wynoszą od 0,3 – 3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

Opłatę roczną uiszcza się do 31 marca każdego roku.

Podwyższanie opłaty rocznej

Załóżmy, że grunt, który został nam dany w użytkowanie wieczyste zyskał na wartości, na skutek zmiany planu miejscowego, który przewiduje, że obok działki, na której mamy budować centrum handlowe będzie przebiegała obwodnica miasta, w związku z czym potencjalni klienci będą mieli dobry dojazd z każdego zakątka miasta. Wartość nieruchomości szacuje rzeczoznawca. W sytuacji, gdy organ będzie chciał podwyższyć opłatę roczną, najpierw musi przesłać na piśmie wypowiedzenie wysokości dotychczasowej kwoty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym ma obowiązywać nowa wyższa opłata.

Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z wysokością opłaty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium obu stronom w terminie 14 dni od doręczenia przysługuje sprzeciw, którego skutkiem jest utrata mocy orzeczenia i przekazanie sprawy do sądu powszechnego. W takim przypadku wniosek do kolegium zastępuje pozew, a użytkownik wieczysty zajmuje w procesie rolę powoda i uiszcza opłatę od pozwu, bez względu na to kto wniósł sprzeciw od orzeczenia kolegium.

Czym się różni od własności?

Własność

  • nieograniczone w czasie
  • grunt i budynki są własnością właściciela

Użytkowanie wieczyste

  • ograniczone w czasie (od 40 do 99 lat)
  • grunt jest własnością państwa, a wybudowane budynki własnością użytkownika
  • rokroczna opłata

Chcesz być na bieżąco? Zapraszam na profil Praktycznego Prawa na Facebook

Inne ciekawe porady? Zapraszam do Kategorii Porad.